優(yōu)秀設(shè)計(jì)師
本報(bào)記者 樊紅敏 北京報(bào)道
AMC（資產(chǎn)管理公司）正在陸續(xù)入場(chǎng)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
近期，多家地方AMC公開(kāi)披露了其與合作方入場(chǎng)參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的初步計(jì)劃或方案。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，除地方AMC已公布入場(chǎng)計(jì)劃外，更多地方AMC或在籌劃入場(chǎng)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地方AMC入場(chǎng)與全國(guó)性AMC一起參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，對(duì)于提振市場(chǎng)信心、化解地方重點(diǎn)問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)將起到積極作用。不過(guò)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下，受資本限制和商業(yè)考量等多重因素影響，AMC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的最終落地情況及所產(chǎn)生的效果存在較大不確定性。
合作協(xié)議密集披露
8月11日，中南建設(shè)（000961.SZ）相關(guān)公告披露了其控股股東中南控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中南控股”）與江蘇資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江蘇資產(chǎn)”）簽署合作框架協(xié)議相關(guān)事宜。
根據(jù)雙方協(xié)議，江蘇資產(chǎn)或其指定主體擬與中南控股或其指定主體共同設(shè)立規(guī)模20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。
公開(kāi)信息顯示，針對(duì)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)一事，此前多家地方AMC已傳出類(lèi)似的合作信息。7月28日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，其與深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商平安資產(chǎn)”）已簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方擬在推動(dòng)困境地產(chǎn)項(xiàng)目等方面進(jìn)行合作。 7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)萬(wàn)永生一行到訪河南資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“河南資產(chǎn)”），雙方計(jì)劃聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金。6月7日，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與浙江省浙商資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“浙商資產(chǎn)”）達(dá)成合作協(xié)議，擬共同發(fā)起設(shè)立“并購(gòu)重整合伙企業(yè)（有限合伙）”，推動(dòng)危困房企項(xiàng)目并購(gòu)重組。5月10日，越秀金控（000987.SZ）方面亦表示，旗下控股地方AMC廣州資產(chǎn)管理有限公司利用自身優(yōu)勢(shì)，已著手迎接這輪房地產(chǎn)調(diào)整、信心修復(fù)中的新業(yè)務(wù)機(jī)遇。昆朋資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“昆朋資產(chǎn)”）相關(guān)負(fù)責(zé)人近日在接受記者采訪時(shí)也透露，目前昆朋資產(chǎn)已在山東組建不良資產(chǎn)基金項(xiàng)目，“保交樓基金”也處于啟動(dòng)階段。
記者注意到，更多地方AMC或也已在籌備入場(chǎng)。如，興業(yè)資產(chǎn)管理有限公司官方移動(dòng)端平臺(tái)顯示，8月15日，該公司與建甌市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目重組業(yè)務(wù)合作等。陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司官網(wǎng)信息顯示，今年6月份該公司黨委委員、副總經(jīng)理寧軍興在相關(guān)會(huì)議上表示，今年公司將重點(diǎn)在問(wèn)題房企紓困、城中村（棚戶(hù)區(qū)）遺留問(wèn)題項(xiàng)目處置等方面發(fā)力。
此外，根據(jù)云南省資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“云南資產(chǎn)”）今年6月份官方消息，云南省地方金融監(jiān)督管理局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)李春暉在帶隊(duì)至云投資管開(kāi)展工作調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，云南資產(chǎn)要積極開(kāi)展實(shí)體紓困盤(pán)活工作，深入研究參與省內(nèi)“爛尾樓”等問(wèn)題化解路徑，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，助力云南省經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
公開(kāi)信息顯示，2021年前三季度，在“房住不炒”的定位及監(jiān)管政策的持續(xù)高壓下，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)且出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。之后，房地產(chǎn)政策基調(diào)出現(xiàn)回暖，2021年底以來(lái)，監(jiān)管層已多次發(fā)聲鼓勵(lì)引導(dǎo)AMC參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解，目前全國(guó)性AMC已陸續(xù)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購(gòu)，加速進(jìn)場(chǎng)參與地產(chǎn)不良的風(fēng)險(xiǎn)化解工作。
在此背景下，地方AMC正在陸續(xù)入場(chǎng)參與房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解是今年的重點(diǎn)展業(yè)方向，我們?cè)谶@方面也已開(kāi)始行動(dòng)了。”南方某省級(jí)地方AMC內(nèi)部人士向記者透露。
聚焦問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)化解
從前述已公開(kāi)披露參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解計(jì)劃的案例來(lái)看，地方AMC主要與中央及地方國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)合作，通過(guò)基金形式介入項(xiàng)目并購(gòu)重組及問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)化解等。
根據(jù)公開(kāi)信息，浙商資產(chǎn)、河南資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的合作方分別為省內(nèi)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、地方國(guó)有房地產(chǎn)集團(tuán)，房企所屬企業(yè)集團(tuán)以及隸屬同一央企集團(tuán)的兄弟房地產(chǎn)公司，其中前三者與合作方均明確采用基金模式來(lái)運(yùn)作。
“不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)在一定程度上也屬于金融公司，針對(duì)房地產(chǎn)不良這種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、涉及資產(chǎn)規(guī)模較大的不良項(xiàng)目，一定要和房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作，也就是金融資本要和產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)行結(jié)合。”某央企背景地方AMC區(qū)域負(fù)責(zé)人向記者表示。
根據(jù)華安證券近日發(fā)表的研報(bào)，AMC參與處置地產(chǎn)不良資產(chǎn)的模式主要包括六種，分別為擔(dān)任破產(chǎn)管理人、債權(quán)收購(gòu)、公益?zhèn)顿Y、為重整人提供配資、擔(dān)任重整投資人、提供受托管理服務(wù)。
就地方AMC參與處置地產(chǎn)不良資產(chǎn)的模式，昆朋資產(chǎn)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“往年，AMC多采取協(xié)助產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)行收并購(gòu)模式來(lái)化解不良。在市場(chǎng)進(jìn)一步下行后可在破產(chǎn)重整中提供共益?zhèn)谫Y，以及司法拍賣(mài)或者與產(chǎn)業(yè)投資者合作接拍資產(chǎn)。現(xiàn)在，面臨市場(chǎng)進(jìn)一步下行、地產(chǎn)企業(yè)普遍超融的情況下，則需要保項(xiàng)目而非保企業(yè)，保交樓保民生而非保債權(quán)，故而近期比較適合對(duì)不良項(xiàng)目進(jìn)行托管續(xù)建或參與重整與重組。抑或在政府選擇對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)做安置房或政府收儲(chǔ)等過(guò)程中，提供資金與技術(shù)支持。”
昆朋資產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步向記者介紹，除了資金投入，AMC還擔(dān)任協(xié)調(diào)者角色，提供各種綜合性服務(wù)。總體而言，就是提供“金融、法律、財(cái)務(wù)、基金管理、協(xié)助成本控制等職責(zé)”。具體包括，商業(yè)模式設(shè)計(jì)；標(biāo)的選擇/方案設(shè)計(jì)；資金安排（使用限制及審批）/合規(guī)交易；重組顧問(wèn)/債權(quán)債務(wù)優(yōu)化；階段性持股和風(fēng)險(xiǎn)隔離防范；協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活/價(jià)值恢復(fù)與提升以及規(guī)劃調(diào)整/產(chǎn)品優(yōu)化/總包變更/施工及成本管控；協(xié)助產(chǎn)業(yè)投資者或基金進(jìn)行業(yè)主引導(dǎo)和服務(wù)（安撫及幫助購(gòu)房者）等。
普益標(biāo)準(zhǔn)研究員張楚惠在接受記者采訪時(shí)表示，除了資金投入，地方AMC在參與房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解時(shí)還承擔(dān)以下職能：一是利用地方AMC牌照優(yōu)勢(shì)，作為L(zhǎng)P引入基金管理人和產(chǎn)業(yè)資本，共同發(fā)起設(shè)立重組基金或紓困基金；二是作為中間商發(fā)揮資本和資源協(xié)調(diào)能力，在政府、金融機(jī)構(gòu)、非金公司等多個(gè)產(chǎn)業(yè)資本之間建立協(xié)作機(jī)制和溝通橋梁，共同幫助房企緩釋資金壓力、化解存量資源錯(cuò)配、優(yōu)化上下游產(chǎn)業(yè)鏈；三是積極參與房企投后經(jīng)營(yíng)管理，在幫助房企實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展的同時(shí)，為自身獲取超額回報(bào)；四是在產(chǎn)融協(xié)同的過(guò)程中，地方AMC立足主責(zé)主業(yè)，做好房企或問(wèn)題項(xiàng)目的重整重組、紓困方案設(shè)計(jì)，合理改善房企信用、債務(wù)、不良資產(chǎn)等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盤(pán)活和企業(yè)盤(pán)整。
有業(yè)內(nèi)人士亦向記者反饋，AMC的優(yōu)勢(shì)在于資產(chǎn)評(píng)估、債務(wù)重組等專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和資源整合能力，具備屬地資源的地方AMC更加具備深度化解問(wèn)題的能力。
而從上述參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的各方初衷來(lái)看，浙商資產(chǎn)及其合作方強(qiáng)調(diào)危困房企項(xiàng)目并購(gòu)重組，化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保問(wèn)題項(xiàng)目順利完工，落實(shí)“保交付、保民生、保穩(wěn)定”；河南資產(chǎn)及其合作方提及問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等解圍紓困工作；江蘇資產(chǎn)與中南控股合作重點(diǎn)，則是中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等；招商平安資產(chǎn)及其合作方旨在困境房企紓困、困境地產(chǎn)重組盤(pán)活。
多因素制約風(fēng)險(xiǎn)化解效果
AMC的入場(chǎng)，使得房企在化解債務(wù)危機(jī)上多了一條出路。但在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下，對(duì)于AMC來(lái)說(shuō)，受資本限制和商業(yè)考量等多重因素影響，AMC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的最終落地情況及所產(chǎn)生的效果存在較大不確定性。
以今年7月19日在官網(wǎng)披露擬設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的河南資產(chǎn)為例，日前，該公司在回復(fù)記者采訪時(shí)表示，“（該地產(chǎn)紓困基金）還沒(méi)有正式設(shè)立，只是一個(gè)意向。”
再?gòu)哪壳癆MC參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解的模式來(lái)看，環(huán)業(yè)投資集團(tuán)（IPG）中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，AMC的長(zhǎng)處是對(duì)不良資產(chǎn)的處置與整理，但AMC發(fā)揮該長(zhǎng)處的前提是獲得出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)管理權(quán)。在出險(xiǎn)房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，還試圖努力自救和通過(guò)重整來(lái)恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下，AMC就只能成為這些出險(xiǎn)房企自救的配角和資源提供者，而無(wú)法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者。
另外，資本限制和商業(yè)考量將制約AMC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的規(guī)模。
“在帶有非市場(chǎng)化責(zé)任的前提下，基金（包括紓困基金、并購(gòu)基金、投資基金等）應(yīng)該只能實(shí)現(xiàn)微利或者盈虧平衡，肯定會(huì)帶來(lái)一些資金壓力，但要站在更高的維度看待這個(gè)問(wèn)題。”昆朋資產(chǎn)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人直言。
近日，國(guó)際評(píng)級(jí)組織穆迪發(fā)布的報(bào)告中提到，AMC參與房地產(chǎn)業(yè)紓困將影響其短期盈利能力，原因是盤(pán)活受困房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和所需時(shí)間存在較高不確定性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加投資也將提高AMC的杠桿。
“由于資本限制和商業(yè)考量，我們認(rèn)為AMC不太可能通過(guò)大量自營(yíng)投資來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)。與受困房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模相比，目前已公告的AMC支持房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)交易的金額并不高。”穆迪在上述報(bào)告中指出。
而基于商業(yè)考量，各類(lèi)房企紓困基金、項(xiàng)目并購(gòu)基金，主要篩選較為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來(lái)開(kāi)展。以近期設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金為例，根據(jù)鄭州市政府辦公廳公布的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，紓困項(xiàng)目需要具備的重要條件是“未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資”“疏解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難”。
不過(guò)，河南省律協(xié)不良資產(chǎn)法律業(yè)務(wù)委員會(huì)主任石文偉在接受記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，真正棘手的是那些已經(jīng)資不抵債、虧空嚴(yán)重，或手續(xù)不全，甚至牽涉實(shí)控人轉(zhuǎn)移挪用資金等司法問(wèn)題的地產(chǎn)不良項(xiàng)目，這些項(xiàng)目?jī)H靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的力量或市場(chǎng)化方式很難解決。
值得一提的是，AMC更有動(dòng)力支持對(duì)其已經(jīng)存在敞口的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。記者注意到，個(gè)別AMC所救助房企此前曾以股權(quán)質(zhì)押、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種方式通過(guò)該AMC進(jìn)行融資。
某地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)近日發(fā)表的文章中提到，“我們注意到，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)領(lǐng)域投資的呼聲越來(lái)越高，有一些AMC‘抱走’了一些出險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商。但是仔細(xì)來(lái)看，這些AMC也正是他們所‘抱走’的開(kāi)發(fā)商的大債主。另外，即便‘抱走’了某些開(kāi)發(fā)商，在正式投資的時(shí)候也還是要落實(shí)到具體項(xiàng)目，這時(shí)候恐怕也不得不更加考慮‘市場(chǎng)邏輯’，即項(xiàng)目是否有重整盤(pán)活的價(jià)值和可行性，對(duì)于自身而言是否有利可圖等等。”
“受房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響，部分客戶(hù)履約能力下降，信用風(fēng)險(xiǎn)有所增加，資產(chǎn)規(guī)模壓降，造成傳統(tǒng)類(lèi)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)收益有所下降，重組業(yè)務(wù)規(guī)模有所收縮。在此背景下，對(duì)于具有逆周期調(diào)節(jié)功能的AMC來(lái)說(shuō)，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)期。”普益標(biāo)準(zhǔn)研究員黃詩(shī)慧在接受記者采訪時(shí)表示。
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